A ata notarial é elemento essencial para instruir o requerimento da usucapião extrajudicial, trata-se de um documento revestido de fé pública que serve para comprovar o tempo de posse do requerente no imóvel.

Para tanto o tabelião registrará os fatos comprovados pelos documentos apresentados e poderá coletar depoimentos de vizinhos e realizar diligências no imóvel.

O tabelião consegue apurar a posse atual, constatando que o imóvel é utilizado para moradia do requerente da usucapião, observando as benfeitorias do imóvel, os cômodos, armários, móveis e utensílios pessoais, fatos que deverão ser registrados e por fotos e imagens e constar na ata notarial[1].

Para atestar a posse caberá ao tabelião solicitar documentos que comprovem o tempo da posse do requerente e cadeia possessória, tais como: (i) instrumentos particulares[2] (compromisso de compra e venda, proposta de compra, cessão de direitos, etc),com os respectivos recibos, se houver, (ii) contas, recibos, notas fiscais e correspondências indicando o nome do requerente e o endereço do imóvel, (iii) comprovantes de pagamento de ITPU (iv) notas promissárias quitadas, (v) contratos impróprios para o registro, (iv) planta do imóvel e memorial descritivo. Enfim, todos os documentos que permitam elucidar o momento da aquisição e tempo da posse, bem como a boa fé do requerente.

Em relação às diligências no imóvel objeto da usucapião estas são facultativas[3], caberá ao tabelião averiguar, o caso específico, se há necessidade ou não de ir pessoalmente ao imóvel.

No tocante à escolha do tabelião, em regra, é livre, todavia a ata notarial da usucapião é uma exceção, pois deve ser lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver o imóvel ou a maior parte dele.

Além de atestar o tempo e as características da posse tanto do requerente quanto de antecessores, deve constar na ata notarial a descrição do imóvel, inclusive mencionando se há alguma edificação, benfeitoria ou qualquer acessão no imóvel; a modalidade de usucapião que se pretende; a quantidade de imóveis atingidos com a pretensão aquisitiva e o valor do imóvel.[4]

O tabelião deve verificar se posse é litigiosa, pois a posse deve ser mansa e pacífica, para tanto deverá constar na ata as certidões de inexistência de ação envolvendo o imóvel usucapiendo e em nome dos requerentes e do proprietário que consta na matrícula do imóvel.

No final da ata notarial, o tabelião consignará que esta serve tão somente para instruir o requerimento de usucapião e que não há transferência da propriedade.

Após a tramitação do procedimento da usucapião perante o Cartório de Registro de Imóveis, havendo o reconhecimento da aquisição por usucapião em favor do requerente, aí sim, este será o proprietário do imóvel usucapiendo.

[1] Art. 5º, §2º, do Provimento 65/2017 do CNJ. Podem constar da ata notarial imagens, documentos, sons, gravados em arquivos eletrônicos, além do depoimento de testemunhas, não podendo basear-se apenas em declarações do requerente.

[2] Art. 13, §1º, do Provimento 65/2017

[3] Art. 5º, §1º, do Provimento 65/2017 do CNJ.

[4] Art. 4º, inciso I, Provimento 65/2017